房地产“拯救”中国汽车？丨撩车

贾跃亭的造车公司FF，牵手第九城市之后，第一件事不是发布新产品。而是在呼和浩特，签下一份包含“不少于5000亩土地”为条件的备忘录。

如果细数一下，美国内华达工厂、中国德清莫干山都是贾跃亭造车公司名下地块，甚至连FF总部那栋楼，都变成他最后的救命稻草。

圈地？还是造车？

在中国汽车行业风云骤变的今天，造车的开始炒房，炒房的开始造车，房地产与汽车业这两个“欢喜冤家”，终究还是要命归一线。

中国汽车的救命稻草

5月，濒临退市的海马汽车挂出了400多套房子，如果这些房子全部能以市场价卖掉，海马汽车可以回笼16亿资金。

这么多年下来，海马汽车总共赚的利润也没有16亿。海马董事长景柱“立志造车30年”，最后拯救他的，还是房地产。

数据显示，2017年海马汽车全年销量14.04万辆，降幅35.13%。2018年海马汽车全年销量为6.76万辆，同比下滑51.8%。

海马汽车一年的销量，还不及大众，单款车一个月的销量。加上2017年9.94亿元的亏损额，海马汽车短短两年内累计亏损达26.31亿元。

海马汽车2017年这一年，就把之前十年的利润都亏光了，之后亏损继续扩大，如今站在退市的悬崖上。

但相反，海马的房地产却一路高歌。

2013年，海马的第一个项目海马公园上市，之后连续高价拿地做开发商：

2015年12月，以总价5.97亿摘得经开区76亩地，成为当时新地王；

2016年7月，海马豪掷15.32亿拿下了郑州经开区的“地王”；

2017年1月，海马以20.85亿摘得郑州北龙湖15号地。

海南某楼盘

同样靠房地产续命的，还有贾跃亭。

3月14日，FF在其官方微信上发文宣布，决定出售内华达州北拉斯韦加斯900英亩土地，报价4000万美元。其中的700英亩已经完全具备了立即进行工业建设的条件，并列举了这块土地的8项优势。

与许家印因合作造车一事闹掰以后，资金问题一度让贾跃亭公司走向破产边缘。虽然，今年引入新的合作伙伴第九城市。

但到目前为止，并没有对FF带来实际性的“拯救”。在这个过渡期，贾跃亭在中美两地疯狂卖资产自救。

世贸工三

乐视控股所持有的世茂工三于4月14日，进行第二次拍卖，这也是今年1月流拍后的再次尝试。

阿里司法拍卖平台显示，世茂工三的评估价为32.89亿元，此次起拍价为21.87亿元，较第一次拍卖下调1.13亿元。但最终，仍以流拍收尾。

FF工厂规划图

好在，贾跃亭造车公司FF的总部，卖出去了。

据美国媒体The Verge报道，纽约房地产公司Atlas Capital的一个子公司于3月8日买下了法拉第未来的洛杉矶总部写字楼，并立即将该楼租给了法拉第未来使用。

据腾讯一线援引知情人称，这宗交易金额接近4000万美元。并且法拉第未来保留该物业的回购权。贾跃亭的造车梦，勉强得以延续。

而正是汽车行业这样一个火坑，总有人想跨界往里跳。

房子卖得好

不一定车子卖的好

房企转型汽车业的路上，可谓是“遍地尸骨”。

6月14日，ST银亿（000981.SH）向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。而将曾经的宁波龙头房企、全国百强房企的银亿，推向“悬崖边”的正是所谓的转型。

2016年，银亿股份花了120亿元收购了三家行业领先地位的国外汽车零部件制造商—美国ARC、日本艾礼富和比利时邦奇，并将美国ARC和比利时邦奇注入了上市公司体内，银亿股份加快了“房地产+汽车高端制造”的转型步伐。

曾经的宁波首富、银亿集团创始人熊续强怎么也没想到，这次转型却“翻车”了。

银亿股份的新能源汽车零部件工厂规划图

扩张并没帮助银亿进一步实现规模倍增，反而在房地产主业上出现滑坡。

2017年房企销售排行榜上，银亿股份仅以67.8亿元销售额位列第166名，跌出了百亿房企行列。

根据2018年年报显示，银亿股份汽车零部件占营业收入占比为57.12%，营收金额为51.23亿元，同比大减36.54%，而房产销售占营业收入占比为31.75%，营收金额为28.48亿元，同比下滑21.81%。

银亿控股的传统业务营收进占公司业绩的三成，而才新进三年的业务汽车零部件却一路高歌猛进，销售已占集团的半壁江山。因此，当企业零部件业务受到市场影响出现销售下滑时，集团的现金流立刻受到影响，债务压力立即显现。

银亿集团官网上写着：致力于打造千亿级多元化跨国集团

相比银亿的“翻车”，华夏幸福在造车路上选择“及时刹车”。

2017年10月20日，地产巨头华夏幸福入主合众新能源。华夏幸福董事长王文学控股的拉萨知行创新认缴出资3.3亿元收购合众新能源53.35%股份，王文学成为其最大股东。

2017年10月31日，合众新能源的股权结构发生了变化，其董事长及法定代表人由方运舟变更为王文学，方运舟改任董事兼总经理。

2017年12月21日，王文学的知合出行科技有限公司相关主体向合众新能源注资12.5亿元，王文学成为合众新能源的控股股东。

不到一年时间，2018年11月29日，王文学就不再担任合众新能源汽车的法定代表人，又改由合众汽车创始人方运舟担任。

合众汽车旗下品牌哪吒的新车下线仪式

业内人士分析，这或与华夏幸福资金紧张有关。

今年，华夏幸福的地产业务大幅裁员，其产业小镇集团被全面解散。

华夏幸福的第三季度财报显示，货币资金为379.07亿元，较年初下降44.34%；筹集活动的现金流出达678.28亿元，同比增长197.74%。

同时，华夏幸福合同的销售额1077亿元，远低于年初所定2100亿元的销售目标。

同样因为跨界汽车而险些翻车的，还有宝能。

有媒体曾统计，从2017年3月宝能汽车有限公司注册成立开始，宝能集团随后在杭州、昆明、广州、西安等地连续落子，再加上宝能集团已收购观致汽车51%股权，宝能集团仅用一年时间内就初步打造出一个总投资额超过1000亿元、年产能达245万辆的“汽车王国”。

但宝能的入主，并没有扭转观致的亏损状况。

2018年上半年财务报告显示，观致汽车连续第30个季度亏损，总亏损达7.41亿元，同比增长128%。此外，观致汽车CEO刘良、高级副总裁兼销售公司总经理蔡建军的先后离开。此前，观致汽车全国40家经销商联名发起致厂家函维权的事件，让观致深陷困局。

观致2018年销量目标10万辆，之所以制定出这么激进的目标，是为了让常熟基地产能利用率达标，以此为条件再向常熟提出扩产能、批土地的要求，说白了目的还是拿地。

为了冲销量，宝能将旗下做共享出行的关联公司深圳前海联动云汽车租赁有限公司的采购业务都给了观致。

双方协议显示，宝能关联公司从2017年开始向观致采购1.5万辆汽车用于共享服务出行，并计划在2018年采购9.5万辆，2019年-2020年每年采购10万辆。但实际上，租赁业务到2018年前三季度采购了4.81万辆。

凭借着“自产自销”，宝能帮助观致实现了6.2万辆、同比增长300%的“好成绩”。

但据媒体透露，宝能旗下的前海联动云汽车租赁有限公司采购的车辆并未全部投入运营，有1万多辆新车在常熟工厂的停车场闲置。

业内人士分析，房企布局新能源汽车产业链，意在希望与其现有业务之间产生协同效应。但投资新能源整车制造项目的金额巨大，回报周期长，后期在运营、品牌推广等方面还需要投入大量的经费，因此入局的房地产企业都承受了较大的风险和资金压力。

此外，新能源汽车利好政策的逐渐退坡，也使得新能源汽车行业内的竞争愈来愈激烈。

但房企们“不计成本”的冒进尝试，背后其实是整个房地产行业的焦虑。

地产商的大象转身

王健林在今年的万达年度工作总结上，谈到“为何要从房地产转型”的原因：

一是房地产是强周期性行业，行情参差不齐，在周期变化中会有很多企业死掉，大企业不可能完全摆脱周期魔咒；

二是房地产现金流不长远。房子不是快消品，更新速度很慢，一个国家城市化率达到70%左右，房地产市场就会萎缩，企业数量就会减少。

再加上房地产行业的降温，房企们被也不得不开始转型。

据中银国际证券发布的研报显示，2019 年 1-5 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长10.5%和11.2%，销售面积和金额同比分别下降1.6%和上升6.1%，行业降温明显。

2018年全年，销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元，较2017年降幅达到13%，其中，26家房企全年拿地货值超过1000亿元，22家房企拿地建筑面积超过1000万平方米。

总体来看，2018年，房企更倾向于收紧投资准备“过冬”。

相反，在新能源汽车领域却是一番热闹。

截至2018年10月份我国新能源汽车销量85.3万辆，新能源汽车3.73%的低渗透率，意味着潜在增长空间巨大。 

根据2017年4月颁布的《汽车产业中长期发展规划》要求，到2020年我国新能源汽车年产销达到200万辆，2025年新能源汽车占汽车产销20%以上。

而2017年我国新能源汽车销量为77.7万辆，与工信部2020年200万辆的目标仍有100多万辆的差距， 2020年平价前有年化37%的增长空间，2020-2025年按要求仍有年化24%的增长空间，潜在市场空间巨大。

据统计，房产企业涉及新能源汽车行业产业链的投资规模已超过100亿元。而就目前转型的形式来看，可以粗略的分为三大类：

1，买买买，用钱砸出一个汽车帝国。

6月11日恒大集团与广州市人民政府签署合作协议后，6月15日恒大又牵手沈阳市人民政府。5天内恒大投资了2800亿元来建设新能源汽车基地，加速新能源汽车项目布局。

去年9月，145亿参股广汇集团，广汇集团下有广汇汽车、广汇物流及广汇能源三大业务。

1月15日，恒大健康发布公告称，以9.3亿美元成功收购全球性新能源汽车集团NEVS的51%股权，并获得多数董事席位。

1月，恒大健康宣布以10.6亿元向科陆电子收购动力电池生产商上海卡耐新能源58.07%的股权。

1月，恒大健康又宣布投资1.5亿美元与顶级跑车品牌科尼赛克组建合资公司，共同研发和生产制造世界最顶级新能源汽车。

3月，恒大健发布公告，公司以5亿元收购泰特机电有限公司70%股份，而后者持有荷兰e-Traction公司的全部股权。

投资贾跃亭、入股广汇、入主NEVS、入主卡耐新能源。再到大手笔在沈阳、广州建新能源汽车项目，恒大在汽车领域的投资已经超过3000亿人民币。

许家印曾在3月份对外表示：恒大已经完成在新能源汽车领域的全产业链布局，并具备世界领先的技术实力，将力争在3-5年内成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

2，建新能源汽车小镇，还是干着老本行。

去年1月，碧桂园启动了顺德新能源汽车小镇，计划打造“高端发展、创新运营、前言示范、创新孵化”于一体的汽车产业创新生态圈。

“这些城镇至少拥有电动汽车制造商和供应商渴望拥有的关键资源：土地。”中国乘用车联合会协会秘书长崔东树说，“这样的优势，自然会吸引利益相关方进入城镇。”

到目前为止，碧桂园已包括吸引了游侠汽车在内的57家租户，这其中不乏产业链条相关的研究机构和风险投资公司。

3，新合作模式的探索

5月26日，龙湖地产旗下上海冠寓与“GETnGO 即客行”召开城市项目启动仪式，双方将结合自身产品模式、客户特质和服务特点，探索“住＋行”新玩法。

据了解，即客行是威马汽车旗下开放、独立运营的智慧出行品牌。而冠寓是面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求推出的集中式长租公寓品牌。

上海冠寓市场中心负责人李晶晶表示：“对双方企业而言，这正是一种自身服务的延伸，希望构建完整的住行生态圈。”

但无论是哪种方式，房企跨进汽车行业始终是风险不小的尝试。

而目前，占据着全球新能源汽车市场近半数份额的中国市场，吸引了无数玩家“砸钱进场”，地产商跨界造车仅仅是当中一个缩影。

虽然摆在他们面前的，是中国新能源汽车发展的巨大机遇，但他们终究是汽车行业的“门外汉”。

写在最后

国家金融与发展实验室理事长李扬曾表示，其研究团队的数据显示：“居民债务和可支配收入之比在去年达到了86%。其他机构的这一统计数据甚至超过了100%，居民债务超过了可支配收入。”

那么，可以换句话说，老百姓的钱都买房子了，哪来的钱买车啊？

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